Рік 2025 вже добігає середини, і можна оцінити динаміку цін на житло різного типу на первинному і вторинному ринку навколо Києва, по області. Основний висновок: ціни неухильно зростають, попри всі негаразди в Україні і невизначеність ситуації з перспективами закінчення війни з росією у найближчому майбутньому.
Власне, і в самій столиці, і в області тенденції подібні, наведемо деякі статистичні дані з відкритих джерел.
Київські однокімнатні квартири додали в ціні +5% лише за перший квартал 2025 року.
Двокімнатні здорожчали на +8% за шість місяців 2025.
Столичні 3-кімнатні квартири зросли в ціні аж на +10% за перше півріччя, при чому за перші 3 місяці року на 6%, потім темпи подорожчання уповільнились.
Середня ціна квадратного метру житла в Києві становить $1930 (а була $1955 рівно два роки тому). Вторинний ринок дешевший: $1280 за квадрат зараз проти $1328 в 2023. Як бачимо, в доларовому еквіваленті за два роки на ринку змінилось мало що, невелике падіння, що зрозуміло і передбачувано під час довгої виснажливої війни. А ось в гривнях, через гривневу інфляцію, різниця очевидна: гривневі ціни ростуть і падіння не передбачається.
Ринок нерухомості – 2025, ціни навколо столиці
Будемо говорити про первинний ринок, тобто новобудови навколо столиці.
У січні 2025 року в Київській області включно з Києвом було введено в експлуатацію найбільшу кількість житлових об’єктів серед усіх інших областей України. В травні 2025 відділи продажів котеджних містечок під Києвом також активно працювали, укладали угоди купівлі-продажу.
Прогнози експертів-ріелторів передбачають подальше зростання цін на 5–15% у 2025 році, якщо ситуація в Україні покращиться.
Навіть якщо не покращиться, зростання цін все одно відбудеться через інфляцію. Адже кожен може сам спостерігати, як стрімко дорожчають і будівельні матеріали, і вартість будівельних та оздоблювальних робіт.
Станом на зараз середня ціна новобудов у передмісті становить близько $1000/м², хоча економ-клас може починатися від $800/м², а преміум-проекти сягають $1500/м². Зауважимо, що це ціни без внутрішнього оздоблення, бо залежно від якості дизайну інтер’єру готове нове житло під ключ додає в ціні дуже суттєво: це може бути і більше 3000 доларів за квадратний метр за якісний сучасний дизайн з дорогими оздоблювальними матеріалами.
Приватні будинки поза межами організованої нової забудови (тобто просто дім в селищі, селі, містечку в Київській області) різняться більше: окремі будинки нижчого класу можуть коштувати лише 600 доларів за квадратний метр, тоді як елітні вілли можуть сягати 2000 доларів/м².
На ціни впливає регіон, але популярні міста, такі як Ірпінь, Бровари та Вишневе, як правило, концентруються навколо позначки 1000 доларів/м² в середньому.
Хто на ринку нерухомості 2025 року задає тон
Найбільший попит на житло в 2025 році в Україні спостерігається в Київській області. Котеджні містечка під Києвом мають шанс продовжити розвиватись, будуватись, заселятись, розширятись: саме таке житло цікавить покупців найбільше, бо тут вони отримують с комплексі всю інфраструктуру в своє користування. Як приклад, можна переглянути житловий квартал Золоче Везувій, щоб побачити переваги якісної організованої заміської житлової забудови.
Приватні будинки та земельні ділянки: що на ринку в 2025?
Згідно з даними ГІС «Увекон», середня ціна на приватні будинки по країні становила близько $729/м² (≈30500 грн/м²) на початку 2025 року.
Київська область очолила рейтинг зростання попиту на приватні будинки з 2024 року по перший квартал 2025 року. Через велику кількість бажаючих купить будинок під Києвом ціни на приміські приватні будинки зросли на 7–9% протягом весни 2025 року.
При чому у Київській області ціни залишаються на 29% вищими, ніж у Львові, та на 40% вищими, ніж в більш спокійному Івано-Франківську.
Середня ціна невеликого нового будинку (100 – 120 кв м) в Київській області станом на травень–червень 2025 р досягла 4,5 млн. гривень, що приблизно на 10% вище, ніж у квітні 2024 року (для статистичних розрахунків взяті дані з OLX). Це ціна забудови під внутрішнє оздоблення, звісно.
Ціна за квадратний метр 2025 року
У передмісті у межах ~30 км від Києва ціни на житло коливаються від 600 до 2000 доларів США/м². Це стосується різних видів житла, різного класу, тому такий широкий діапазон цін.
Типовий розмір будинку. Котеджних містечок в Україні зараз є понад 500. Вже під час повномасштабної війни було розпочато близько 300 нових проектів, що досить оптимістично.
Найбильш затребувана на ринку зараз площа будинків становить 100–150 м², а ділянки з подвір’ям — 200–500 м², це є переважним вибором покупців. Величезні маєтки і хроми по 1000 квадратів зараз в Україні мало кого цікавлять, такі масштаби нині не в пріоритеті. Але і такі продажі бувають.
При ціні 4,5 млн. гривень будинок площею 120 м² дорівнює приблизно 37 500 гривень/м² (~910 доларів США/м²) без внутрішнього оздоблення.
Порівняння цін на нерухомість 2024 та 2025 років по Київській області
У 2024 році багато ринків приватного житла на околицях Києва зафіксували падіння цін на 10% порівняно з попередніми рівнями.
Середні ціни на котеджі у 2024 році були нижчими за 4,1 млн. гривень (на 10% нижче, ніж у травні 2025 року, коли вони становили ~4,5 млн. гривень).
Вже у першому півріччі 2025 року спостерігаємо відновлення ринку: до весни 2025 року ціни на житло зросли на 7–9% лише за перші кілька місяців.
Загальне зростання від мінімуму 2024 року до травня 2025 року: приблизно +20% (–10% у 2024 році, +10% навесні 2025 року). Ось така динаміка цін. Тепер спробуємо спрогнозувати, що буде з цінами далі.
Ринкові фактори та прогноз
Ключові фактори, що визначають ціни на нерухомість, крім ринкового фактора попит-пропозиція:
- Інфляція цін на матеріали/робочу силу, постійні проблеми безпеки, пов’язані з війною, та обмеження поставок підштовхують ціни вгору.
- Весняний трамплін 2025 року: іпотечні програми, зростання доходів та підвищена активність покупців збігаються із сильним імпульсом будівництва.
Перспектива загалом така: очікується помірне, але стійке зростання цін — приблизно на 6–12% як на вторинному, так і на первинному ринку нерухомості Києва та Київської області до кінця 2025 року (якщо не відбудеться значне погіршення безпекової ситуації в області).
Постійний попит на новобудови, заміські будинки та землю відображає як проблеми безпеки, так і інвестиційні наміри українців, що не планують залишити країну, а хочуть будувати тут своє майбутнє.
Зміна ціни за сегментами в 2025:
- Вторинна нерухомість (Київ) +5–10% Високий попит покупців — €1500–1600/м²
- Первинна нерухомість (Київ) +6–15% (прогноз) €1350→1409/м², оптимістичні очікування людей.
- Приватні будинки +1% в середньому (Київська область) Високий попит, хоча й обмежене зростання.
- Загалом +6–12% по Київській області зумовлений інфляцією і попитом, що зростає.
Ключові висновки про ринок нерухомості 2025
Стійкість ринку і стійкість українців: незважаючи на війну, що триває, ринок нерухомості Київської області є стабільним, з чітким річним зростанням у всіх сегментах.
Настрої покупців цілком реалістичні: більше людей очікують зростання цін, ніж їх падіння.
Інвестиційний потенціал: новобудови та приватні будинки в наближених до Києва районах області демонструють високу привабливість як для покупців житла, так і для інвесторів. Життя триває!
